Deși nu este primul caz de fraudă imobiliară din România, Nordis a atras un nivel de atenție mediatică fără precedent în ultimii ani. Un aspect notabil este diversitatea victimelor, provenind din toate straturile sociale, iar pierderile financiare se ridică la peste 145 de milioane de euro, generând un impact social semnificativ.
Deși menită să rezolve o problemă semnificativă la nivel național, Legea 207/2025, din păcate, pare să genereze efecte contrare scopurilor inițiale pentru care a fost concepută.
Deși legea a fost concepută pentru a proteja banii cumpărătorilor de locuințe aflate în construcție și pentru a simplifica tranzacțiile, în realitate, efectele sale par să genereze mai multe probleme decât beneficii.
Creșterea prețurilor, dificultatea tot mai mare pentru cumpărătorii cu resurse limitate de a intra pe piața locuințelor și problemele tehnice care duc la reîntârzieri și corecturi ale documentelor, toate acestea, alături de întârzierile inevitabile impuse de legislație, au ca efect ca cei care ar trebui să beneficieze de aceste proiecte să suporte, în cele din urmă, toate costurile și inconvenientele.
Suplimentar acestor insuficiențe, sancțiunile administrative opuse dezvoltatorilor imobiliari se pot dovedi inaplicabile în majoritatea situațiilor.
Iată câteva probleme cu care se confruntă legea respectivă:
Conform legii, sumele primite ca avans trebuie virate într-un cont bancar separat, administrat de dezvoltator și destinat exclusiv finanțării proiectului respectiv. Orice utilizare neautorizată a acestor fonduri va fi pedepsită. Această regulă se aplică doar contractelor de promisiune de vânzare-cumpărare, atât cele unilaterale, cât și cele bilaterale; alte tipuri de acte juridice care implică transferul de proprietate asupra bunurilor viitoare nu sunt reglementate de această lege.
Regulamentul nou introdus pare benefic, având scopul de a urmări mai bine unde ajung banii plătiți dezvoltatorilor imobiliari și de a asigura o evidență clară a acestora.
În realitate, aplicarea acestei reguli se lovește de multe probleme și obstacole.
Noua lege limitează semnificativ posibilitatea companiilor asociate de a accesa finanțări variate și expertiză specializată, așa cum puteau face înainte. Anterior, aceste companii colaborau la proiecte, utilizând o gamă largă de resurse, inclusiv împrumuturi bancare și garanții, ceea ce le oferea flexibilitate în timpul construcției.
Proiectele imobiliare care au fost în curs de dezvoltare la momentul intrării în vigoare a legii se află într-o situație dificilă, deoarece legislația nu oferă niciun sprijin specific pentru ele și nici nu conține prevederi temporare care să clarifice modul de aplicare.
Această situație plasează dezvoltatorii într-o situație dificilă, făcându-le practic imposibil să își respecte angajamentele financiare luate în cadrul grupului. Motivul principal este că avansurile primite sunt deja garantate prin ipoteci mobiliare în favoarea creditorilor, o practică care nu mai este permisă conform legislației actuale.
Această situație duce la creșterea costurilor de construcție, deoarece finanțările devin mai restrictive, cerând fluxuri de numerar mai mici și garanții mai mari. Acest lucru poate întârzia finalizarea proiectelor și poate afecta negativ stabilitatea financiară a companiilor care construiesc.
Legislația actuală nu oferă garanții eficiente pentru cei care cumpără locuințe direct de la dezvoltatori. Sancțiunea propusă, o amendă de 1% din cifra de afaceri, nu poate fi aplicată companiilor nou-înființate, fără un istoric financiar. În mod obișnuit, dezvoltatorii folosesc companii speciale (SPV) pentru proiecte imobiliare, ceea ce face ca aplicarea acestei amenzi să fie practic imposibilă.
O problemă importantă adusă de această lege este legată de modul în care se vor vinde locuințele în construcții noi. Legea impune o procedură complicată, care necesită documente detaliate, contracte notariale și înregistrarea fiecărui apartament în cartea funciară, încă din faza de construcție, pe baza autorizației de construire a clădirii.
Încercarea de a realiza o astfel de acțiune în fazele inițiale ale proiectului se lovește de dificultăți majore: fie este pur și simplu irealizabilă, fie rezultatele sunt imprecise și presupun cheltuieli considerabile. Aceste probleme conduc la creșterea costurilor și la întârzieri importante, afectând negativ evoluția întregii construcții.
Este important de reținut că autorizația de construire este eliberată pe baza unui set de documente tehnice inițiale, care stabilesc doar aspecte de bază ale construcției, cum ar fi suprafața totală, înălțimea și numărul de etaje, fără a specifica detaliile fiecărei unități în parte.
Această etapă de pregătire inițială are doar rol informativ, deoarece se bazează pe date teoretice și nu pe măsurători reale. Există riscul unor diferențe semnificative față de situația finală, cauzate de imprecizii în localizarea structurii de rezistență, modificări aduse planurilor sau greșeli apărute în timpul construcției.
Documentele tehnice, precum proiectul tehnic și detaliile de execuție, includ calculele de rezistență și planurile amănunțite necesare pe șantier – detalii despre armături, îmbinări, elemente constructive specifice, etc. Acestea sunt realizate după ce s-a obținut autorizația de construire. Modificările ulterioare, frecvente pe parcursul lucrărilor, pot genera probleme complexe, necesitând actualizarea cadastrală, modificarea cărților funciare și noi înțelegeri notariale, anulând documentele anterioare. Recepția unităților locative este posibilă doar după obținerea certificatului de edificare, moment în care descrierea construcției este completă și validată corespunzător.
În esență, legislația actuală creează probleme și pentru cei care cumpără locuințe și pentru dezvoltatori, fără a îndeplini obiectivul propus. Vom vedea dacă dificultățile întâmpinate în aplicarea acesteia vor determina autoritățile să o reevalueze, găsind modalități concrete de a proteja și de a oferi stabilitate tuturor celor implicați în construcția de locuințe.
Articol realizat de Anca Gabriela Vlase, avocat asociat coordonator la GMCID Attorneys at Law.